L’achat-revente immobilier : guide expert pour devenir marchand de biens

À qui s’adresse l’activité et quel investissement minimum ?

L’achat-revente immobilier, aussi appelé activité de marchand de biens, consiste à acheter des biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles, terrains) dans l’objectif de les revendre rapidement avec une plus-value.

Profil type :

• Entrepreneurs cherchant une activité à forte rentabilité.

• Investisseurs immobiliers expérimentés qui souhaitent passer du locatif à une activité plus dynamique.

• Particuliers motivés, disposant d’une bonne culture financière et prêts à se former.
  

Investissement minimum :

• En général, un premier projet nécessite entre 50 000 € et 150 000 € d’apport personnel, selon la localisation et le type de bien.

• Les banques demandent souvent un apport de 10 à 20 % du prix du projet, le reste pouvant être financé par emprunt.
  

Financement et levées de fonds

Les options de financement classiques

• Prêt bancaire professionnel : destiné aux marchands de biens, avec durée courte (12 à 36 mois).

• Crédit relais : pour financer un nouvel achat avant la revente d’un bien.

• Apport personnel : souvent indispensable pour rassurer la banque.
  

Levées de fonds et financements alternatifs

• Investisseurs privés (business angels) : participation au capital en échange d’une part des bénéfices.

• Clubs deal immobiliers : regroupement d’investisseurs mutualisant leurs capitaux sur une opération.

• Crowdfunding immobilier : via des plateformes (Anaxago, ClubFunding, Wiseed…), permettant de lever entre 100 000 € et plusieurs millions.

• Partenariats bancaires internationaux : pour projets de grande ampleur, surtout via des holdings.
  

Experts et communautés crédibles sur les réseaux sociaux

Avant de se lancer, il est crucial de se former et de s’entourer :

• Experts YouTube et Instagram :

  • Yann Darwin (Greenbull Campus) : référence francophone en investissement et stratégies immobilières.

  • Carolin Arthaud (Arthaud Immobilier et Arthaud Partners) : référence francophone en investissement et stratégies immobilières.

  • Olivier Seban (« l’homme qui valait 3 milliards ») : vulgarisation et conseils pratiques.

  • Business Immo : média spécialisé sur LinkedIn et Twitter.
    

• Communautés Facebook et Discord :

  • Groupes de marchands de biens et investisseurs locatifs.

  • Forums spécialisés (Investissement Locatif, Rendement Locatif).
    

• Coachs et formations privées : attention aux arnaques ; privilégier les acteurs avec un historique prouvé (témoignages vérifiables, opérations réalisées, statut officiel de marchand de biens).
  

Le statut de société et les activités à lister

Statut recommandé

• En France, le statut le plus courant est la SAS (Société par Actions Simplifiée) ou la SARL (Société à Responsabilité Limitée), avec un objet social « activité de marchand de biens ».

• Une holding peut être créée pour centraliser plusieurs filiales et optimiser la fiscalité.
  

Activités à déclarer dans les statuts

• Achat et revente d’immeubles, maisons, appartements.

• Achat et division de terrains.

• Rénovation et réhabilitation pour revente.

• Toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à l’activité de marchand de biens.
  

Optimisation fiscale et pays attractifs

La fiscalité française sur les marchands de biens est lourde :

• TVA sur marge,

• droits d’enregistrement,

• impôt sur les sociétés.
  

Pour optimiser :

• France : holding (SAS ou SARL) avec régime mère-fille pour remonter les dividendes et réinvestir.

• Luxembourg : fiscalité favorable sur les holdings immobilières.

• Malte / Chypre : régime avantageux pour les sociétés patrimoniales.

• Émirats arabes unis (Dubaï) : exonération fiscale sur les revenus immobiliers internationaux, mais nécessite une vraie présence économique.

• Portugal : statut RNH (résident non habituel) pour les investisseurs particuliers.
  

Le choix dépend de la taille du projet, de la volonté d’internationalisation et du niveau de risque fiscal accepté.

Conclusion

L’achat-revente immobilier est une activité rentable mais exigeante, qui demande :

• un capital de départ et un bon financement,

• un réseau solide (banques, investisseurs, experts),

• une stratégie juridique et fiscale optimisée,

• et surtout une formation continue pour éviter les pièges.
  

Ce n’est pas une activité réservée aux millionnaires : avec un projet bien préparé, un investisseur motivé peut démarrer avec un apport raisonnable et croître progressivement jusqu’à créer un groupe immobilier structuré et internationalisé.